www.istockphoto.com/Jens DomschkyGeneralplanung im Bestand
Gebäudetransformation – Alternative zu Abriss und Neubau
Die Transformation bestehender Gebäude ist eines der Top-Themen der nächsten Dekaden! Der gesellschaftliche Wandel in den Bereichen Arbeit und Mobilität sowie im Handel erfordert neues Denken aller Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft beim Umgang mit ihrem Gebäudebestand, um sogenannte „Stranded Assets“ zu vermeiden.
Von Michael Sommer, Architekt, CANZLER GmbH
Transformation im Gebäudebestand
Stranded Assets vermeiden!
Nach der Statistik des Bundesverbands der Deutschen Industrie sind über 70 % der Gebäude in Deutschland älter als 30 Jahre. Rund 65 % der Fassaden sind ungedämmt und weitere 20 % der Gebäude nicht mehr auf dem neuesten Stand der Technik. Gebäude mit hohen CO2-Emissionen verlieren stark an Wert und können auf dem gewerblichen Immobilienmarkt nicht mehr verkauft werden, wodurch sie zu Stranded Assets werden. Umweltbedingte Risiken wie ökologische Herausforderungen, neue staatliche Vorschriften oder sich ändernde soziale Normen können dazu führen, dass bestehende Nutzer abwandern.
Leerstandsvermeidung, steigende Anforderungen an nachhaltige Gebäudekonzepte und die Erreichung der Klimaziele im Zuge der EU-Taxonomie und der ESG-Kriterien bestimmen deshalb zunehmend das Handeln der Akteure der Immobilien- und Finanzwirtschaft. Zu den klassischen Transformationsimmobilien zählen insbesondere die Um- und Nachnutzung von Bürogebäuden, Shoppingcentern und Fabrikhallen. Durch die Wandlung von Single-used- in Mixed-used-Buildings wird das Umfeld häufig städtebaulich/architektonisch aufgewertet und es wird ein erheblicher Beitrag zu Stadtreparatur geleistet.
Kreislaufwirtschaft als Treiber
Bei der Transformation von nicht mehr betriebsnotwendigen Objekten rücken Ressourcenschonung und Wiederverwendbarkeit von Baustoffen im Sinne der Kreislaufwirtschaft immer mehr in Vordergrund. Auch knappe Rohstoffverfügbarkeiten und steigende Erzeugerpreise gelten als wichtige Treiber für die Fokussierung auf den Gebäudebestand. Hinzu kommen künftig steigende Kosten für Abbruch und Entsorgung, die gute Argumente für die Wiederverwendung von Bestandsgebäuden liefern. Bereits jetzt existieren vielfach positive Beispiele bei der Verwendung der Gebäude als Materialquelle, beim Rückbau und der Wiederverwendung mit Zertifikat. Bei der Herstellung von Beton werden allein 8 % des globalen jährlichen Kohlenstoffdioxidausstoßes verursacht.
Nutzer wünschen Flexibilität und nachhaltigen Betrieb
Bei Revitalisierungen stehen Bestandshalter und Nutzer jedoch vor besonderen Herausforderungen. Ertrags- und Wertsteigerung sowie Mietpreisstabilität müssen mit Anforderungen an Nachhaltigkeit, Flexibilität und hochwertige Ausstattung in Einklang gebracht werden.
Handlungsbedarf besteht insbesondere dann, wenn sich Nutzeranforderungen ändern bzw. die Größe oder der technische/bauliche Standard nicht mehr zeitgemäß ist. Die Nachfrage nach umweltfreundlichen Technologien im Gebäudebetrieb und ein verändertes Nutzerverhalten wirken sich sowohl bei Investitionen als auch bei zukünftigen Mietverhältnissen aus. Beispielsweise achten Nutzer stärker auf einen nachhaltigen Gebäudebetrieb, verwendete Bauprodukte und auf die Möglichkeit, bestehende Raumstrukturen an die sich wandelnde Arbeitswelt und neue Technologien anzupassen. Dabei müssen Bestandshalter die begrenzte Nutzungsdauer von Bauteilen und hohe Anforderungen an den vorbeugenden Brandschutz im Blick behalten.
Bestandsentwicklung entlang des CRREM-Pfads
Es ist ratsam, bei Transformationsprozessen die CO₂-Bepreisung und den CRREM-Pfad (Carbon Risk Real Estate Monitor) zu beobachten und alle Maßnahmen an den Zielen und deren Erreichbarkeit auszurichten. Gerade der Gebäudebestand bietet ein großes Potenzial zur Dekarbonisierung, da Immobilien in der EU etwa 38 % der Energie verbrauchen und 29 % aller Treibhausgasemissionen verursachen. Ein effektiver Hebel zur Senkung des klimaschädlichen CO₂-Ausstoßes in Gebäuden sind die verstärkte Nutzung erneuerbarer Energiequellen und die Umrüstung auf effizientere Technologien, um den Energieverbrauch zu reduzieren.
Mit der Transformation und der Revitalisierung von Bestandgebäuden gelingt es, mit zukunftsfähigen Nutzungskonzepten und möglichst geringen CO2-Emissionen für den gesamten weiteren Lebenszyklus hohe Ertragssicherheit zu gewährleisten und den Wert der Immobilie zu steigern.
Ziel ist es, von Leerstand bedrohte Immobilien durch technische, konstruktive, funktionale und nicht zuletzt gestalterische Maßnahmen nachhaltig neu auszurichten.
Kompetenter Partner im gesamten Lebenszyklus der Immobilie
Die Transformation und Revitalisierung von Immobilien sind ein komplexer Vorgang, der ein hohes Maß an Erfahrung und fachlicher Kompetenz erfordert. CANZLER begleitet seit über 20 Jahren Investoren und Bestandshalter bei der Neupositionierung von Bestandsimmobilien – von der Projektinitiierung über die Projektrealisierung bis hin zum Inbetriebnahmemanagement. Vielfach ergeben sich zu Beginn einer Projektentwicklung im Gebäudebestand komplexe Herausforderungen: Neben der Bewertung der Tragwerks- und Gebäudestruktur sind umfassende Kenntnisse im Brandschutz, des Baurechts und vielfältige Normen zu beachten. Um ressourcenschonende Energiekonzepte umsetzen zu können, müssen die gesamte Technische Gebäudeausrüstung und die Standortgegebenheiten betrachtet werden.
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