Erweiterte Tech­ni­sche Due Diligence

Aufträge für eine „erweiterte Tech­ni­sche Due Diligence“ nehmen bei CANZLER deutlich zu. Vor allem institutionelle Anleger und Fondsgesellschaften beauftragen die Prüfung von ESG-Kriterien zusätzlich zur Tech­ni­schen Due Diligence, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, Transaktionen oder Maßnahmen zur Energieoptimierung vorzubereiten, aber auch um die Taxonomiekonformität des Immobilienbestands zu ermitteln oder daraus die weitere strategische Ausrichtung abzuleiten.

ESG-Kriterien haben vor dem Hintergrund der EU-Taxonomie nicht nur Einfluss auf den Kauf- bzw. Verkaufspreis, sie führen mitunter sogar zum Abbruch der Verhandlungen. Den Kaufpreis beeinflussende Erkenntnisse werden primär mittels einer Due Diligence aufgedeckt. Insofern lohnt sich ein Blick auf die mögliche Ausgestaltung der Sorgfalts-Analyse und der Nachweis von Nachhaltigkeitsaspekten. Bei CANZLER haben sich die Inhalte und Leistungen der ESG-Due-Diligence im Rahmen der Tech­ni­schen Due Diligence (TDD) längst als Standard etabliert.

„Es existiert nicht die eine ESG-/Nachhaltigkeits-Due-Diligence“, schickt Marius Schönefeld, zuständiger Projekt­leiter von CANZLER, voraus: „Denn der Blick kann immer breit aufgestellt sein hinsichtlich Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekten.“ Für das Erfassen und Bewerten existieren eine Vielzahl von Instrumenten, die sich in Tiefe, Datenbasis, Analysemethoden und der Zielsetzung unterscheiden. Bei der baulich-technischen Bewertung werden die Themen der klassischen TDD Umwelt, Archi­tek­tur/Ausstattung, Einhaltung von Vorschriften, Betrieb und Wirtschaft auf mögliche ESG-Risiken geprüft. Bei den Umweltaspekten werden beispielsweise die Parameter C02-Abdruck, Energieeffizienz und Taxonomie, Energie­einspar­potenziale und Nachhaltigkeit in Bezug auf die Flächeneffizienz oder EnEV-Anforderungen untersucht. Indes fließt der Energieverbrauch als Benchmark-Vergleich in die Beurteilung der Betriebsaspekte ein. Wirtschaftliche ESG-Kriterien bleiben hingegen oftmals eng gekoppelt mit den baulich-technischen Zustandsgegebenheiten einer Immobilie, vor allem bei einer langfristigen Betrachtung des Instandhaltungsrückstaus, der lebenszyklus­bezogenen Maßnahmen sowie Investitionen, die den Komfort der Nutzer verbessern.

CANZLER geht davon aus, dass sich die ESG-Due Diligence nicht nur im Verkaufsprozess und aufgrund des Transparenzgebots für Nachhaltigkeit immer mehr etablieren wird. Sie stellt wegen der Schnittmenge zum baulich-technischen Zustand einer Immobilie eine wichtige Bewertungsmöglichkeit dar. Eigentümer können daraus entnehmen, welche Maßnahmen kurz- und mittelfristig umzusetzen sind, um die Einhaltung von ESG-Kriterien zu erfüllen und Erkenntnisse für die weitere Ausrichtung des Bestandsportfolios abzuleiten. „Die ‚erweiterte TDD‘ hat einen Mehrwert für den gesamten Lebens­zyklus einer Immobilie“, erläutert Schönefeld: „Selbst wenn viele ESG- und Nachhaltigkeitsthemen innerhalb einer Due Diligence aktuell unauffällig sind, haben sie das Potenzial, sich später zu einem Risiko zu entwickeln, wenn sich beispielsweise Gesetze oder die gesellschaftliche Sicht auf bestimmte Themenbereiche verändern. So ist zu beobachten, dass hohe Energiepreise, geänderte Mobilitätsanforderungen und die Einhaltung der eigenen Compliance-Richtlinien die Nutzer stärker für nachhaltige Aspekte bei den Büroanmietung sensibilisiert haben.“